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Artículos de interés
Fiesta de Fin de Año! 2.017
18 diciembre, 2017
ARTICULO 1: Importancia de suministrar copia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana al arrendatario.
Cuando se celebra un contrato de arrendamiento regulado por la ley 820 de 2003, este básicamente no debe ser escrito, ya que siempre y cuando las partes lleguen a un acuerdo respecto a ciertos puntos indispensables para determinar las condiciones del contrato, pueden hacerlo de forma verbal de conformidad con lo señalado en el artículo 3° de le mencionada ley; ahora cuando el contrato se celebra por escrito nace una obligación importante para el arrendador.
Al constar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por escrito es apenas lógico que tanto el arrendador como el arrendatario tengan un ejemplar de este, ya que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contrato es un soporte fundamental a la hora de demostrar alguna responsabilidad, por esta razón es fundamental que una vez suscrito el contrato las partes lo posean.
De conformidad con la ley 820 de 2003, al ser el contrato de vivienda urbana otorgado por escrito es obligación del arrendador suministrar al arrendatario copia del mismo con firmas originales; en caso de que haya codeudor del arrendatario a este también le debe ser entregada la mencionada copia; la entrega de la copia del contrato al arrendatario y al codeudor cuando sea el caso, debe efectuarse dentro de diez días siguientes a la celebración del contrato.
¿Qué pasa si el arrendador no cumple con esta obligación? ¿Hay lugar a terminación del contrato por esta causa?
El hecho de que el arrendador no cumpla con la obligación de entregar copia del contrato al arrendatario no da lugar a solicitar terminación del contrato por incumplimiento, sin embargo el arrendador se puede ver sancionado por esta conducta.
El arrendador puede ser sancionado con multas equivalentes a tres meses del canon de arrendamiento, por solicitud de parte efectuada ante la autoridad competente, cuando este haya incumplido la obligación de suministrar el ejemplar del contrato de arrendamiento al arrendatario y su codeudor si hubiere este último.
La obligación del arrendador de hacer entrega de copia del contrato con firmas originales al arrendatario se encuentra consagrada en el artículo 8° de la ley 820 de 2003 numeral 3°.
Tomado de: Gerencie.com, 05 de marzo del 2.014, link: https://www.gerencie.com/importancia-de-suministrar-copia-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-urbana-al-arrendatario.html
Al constar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por escrito es apenas lógico que tanto el arrendador como el arrendatario tengan un ejemplar de este, ya que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contrato es un soporte fundamental a la hora de demostrar alguna responsabilidad, por esta razón es fundamental que una vez suscrito el contrato las partes lo posean.
De conformidad con la ley 820 de 2003, al ser el contrato de vivienda urbana otorgado por escrito es obligación del arrendador suministrar al arrendatario copia del mismo con firmas originales; en caso de que haya codeudor del arrendatario a este también le debe ser entregada la mencionada copia; la entrega de la copia del contrato al arrendatario y al codeudor cuando sea el caso, debe efectuarse dentro de diez días siguientes a la celebración del contrato.
¿Qué pasa si el arrendador no cumple con esta obligación? ¿Hay lugar a terminación del contrato por esta causa?
El hecho de que el arrendador no cumpla con la obligación de entregar copia del contrato al arrendatario no da lugar a solicitar terminación del contrato por incumplimiento, sin embargo el arrendador se puede ver sancionado por esta conducta.
El arrendador puede ser sancionado con multas equivalentes a tres meses del canon de arrendamiento, por solicitud de parte efectuada ante la autoridad competente, cuando este haya incumplido la obligación de suministrar el ejemplar del contrato de arrendamiento al arrendatario y su codeudor si hubiere este último.
La obligación del arrendador de hacer entrega de copia del contrato con firmas originales al arrendatario se encuentra consagrada en el artículo 8° de la ley 820 de 2003 numeral 3°.
Tomado de: Gerencie.com, 05 de marzo del 2.014, link: https://www.gerencie.com/importancia-de-suministrar-copia-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-urbana-al-arrendatario.html
ARTICULO 2: Incremento máximo en el arrendamiento de locales comerciales
La ley 820 de 2003 regula y limita el incremento que se puede hacer del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, por no hace lo mismo con respeto a locales comerciales.
Tampoco el código de comercio ni el código civil regulan este aspecto, de manera que el incremento del canon de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial no está limitado por la ley.
Esto significa que la regulación del incremento anual del arrendamiento de locales comerciales se debe hacer por vía contractual.
Corresponde a las partes fijar en el contrato de arrendamiento el porcentaje en que se incrementará anualmente el arriendo. Esa es una de las cláusulas que no debe faltar en un contrato de arrendamientos, cláusula que se debe acordar al momento de firmar el contrato para evitar disgustos posteriores.
Para evitar que el arrendador incremente desmedidamente el canon de arrendamiento, este si fija en el contrato de arredramiento donde se supone que las partes se ponen de acuerdo en todos los aspectos a incluir en el contrato.
El problema surge cuando se termina el contrato de arrendamiento, pues al renovarlo el arrendador puede exigir un incremento exagerado del canon, y de hecho es una de las estrategias que el arrendador suele utilizar para deshacerse de su inquilino, pues al elevar el canon de arrendamiento a un valor exagerado, el arrendatario termina por no renovar el contrato.
Para este caso el artículo 519 del código de comercio ofrece una posibilidad de solución cuando dice:
«DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
Pero para aplicar este artículo es preciso que el arrendatario haya adquirido el derecho a la renovación del arrendamiento según el artículo 518 del código de comercio.
En todo caso, como la ley deja a las partes que libremente pacten el valor del arrendamiento y el incremento de este, el arrendatario está desprotegido en ese aspecto y dependerá de su capacidad de negociación para hacer valer sus derechos.
Tomado de: Gerencie.com, 26 de enero del 2.018, link: https://www.gerencie.com/incremento-maximo-en-el-arrendamiento-de-locales-comerciales.html
Esto significa que la regulación del incremento anual del arrendamiento de locales comerciales se debe hacer por vía contractual.
Corresponde a las partes fijar en el contrato de arrendamiento el porcentaje en que se incrementará anualmente el arriendo. Esa es una de las cláusulas que no debe faltar en un contrato de arrendamientos, cláusula que se debe acordar al momento de firmar el contrato para evitar disgustos posteriores.
Para evitar que el arrendador incremente desmedidamente el canon de arrendamiento, este si fija en el contrato de arredramiento donde se supone que las partes se ponen de acuerdo en todos los aspectos a incluir en el contrato.
El problema surge cuando se termina el contrato de arrendamiento, pues al renovarlo el arrendador puede exigir un incremento exagerado del canon, y de hecho es una de las estrategias que el arrendador suele utilizar para deshacerse de su inquilino, pues al elevar el canon de arrendamiento a un valor exagerado, el arrendatario termina por no renovar el contrato.
Para este caso el artículo 519 del código de comercio ofrece una posibilidad de solución cuando dice:
«DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
Pero para aplicar este artículo es preciso que el arrendatario haya adquirido el derecho a la renovación del arrendamiento según el artículo 518 del código de comercio.
En todo caso, como la ley deja a las partes que libremente pacten el valor del arrendamiento y el incremento de este, el arrendatario está desprotegido en ese aspecto y dependerá de su capacidad de negociación para hacer valer sus derechos.
Tomado de: Gerencie.com, 26 de enero del 2.018, link: https://www.gerencie.com/incremento-maximo-en-el-arrendamiento-de-locales-comerciales.html
ARTICULO 3: Recuerde que no debe pagar las cesantías directamente al trabajador
Tenga presente que no debe pagar las cesantías directamente al trabajador por cuanto no está permitido por la ley (hay contadas excepciones), y de hacerlo la consecuencia será perder el las cesantías pagadas y volverlas a pagar, es decir que tendrá que pagarlas dos veces.
Las cesantías se deben consignar en el fondo de cesantías al que se haya afiliado el trabajador; sólo se pueden pagar directamente al trabajador en caso de terminación del contrato de trabajo y para adquisición de vivienda.
Casos en los que el empleador puede pagar directamente al trabajador las cesantías:
Como ya lo decíamos, existen dos casos en que el empleador tiene la facultad para entregar directamente al trabajador las cesantías:
* Terminación del contrato de trabajo.
* Inversiones relacionadas con vivienda.
La primera realmente no requiere explicación. Al terminar el contrato de trabajo el empleador debe liquidar y pagar al trabajador las cesantías a que haya lugar.
El segundo caso es un poco más complejo y está regulado por el artículo 256 del código sustantivo del trabajo y los artículos 2.2.1.3.2 y 2.2.1.3.3 del decreto 1072 de 2015 y corresponde básicamente a los siguientes casos:
* Adquisición de vivienda.
* Adquisición de lote o terreno para construir la vivienda.
* Construir vivienda sobre terreno de propiedad del trabajador o de su cónyuge.
* Ampliar, modificar y repara la vivienda propiedad del trabajador o de su cónyuge.
* Pago de hipotecas.
* Pago de impuestos que afecten realmente la casa como el impuesto predial.
Sólo en los anteriores casos el trabajador puede pagar directamente al trabajador las cesantías, y cuando el retiro sea para inversiones relacionadas con vivienda, el empleador debe verificar que el trabajador efectivamente invirtió las cesantías en lo que debía de acuerdo a la ley.
Sanción por pagar irregularmente las cesantías directamente al trabajador
El artículo 254 del código sustantivo del trabajo señala claramente que está prohibido efectuar el pago parcial de las cesantías al trabajador antes de la terminación del contrato de trabajo, salvo en los casos señalados por la ley (arriba abordados), y en caso de hacer esos pagos parciales directos, se perderán las sumas pagadas sin que se pueda repetir lo pagado, y eso equivale a tener que pagar dos veces las cesantías si el trabajador se lo propone.
La sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 42752 del 2 de abril de 2014 con ponencia de la magistrada Clara Cecilia Dueñas Quevedo manifestó lo siguiente:
"La obligación de pago de esta prestación social recae sobre el empleador, quien de conformidad con el artículo 99 de la Ley 50 de 1990 debe consignar su valor liquidado antes del 15 de febrero del año siguiente, en una cuenta individual que para tales efectos escoja el trabajador en un fondo de cesantía. Sin embargo, puede ocurrir que el empleador incurra en el pago irregular de esta prestación, esto es, que no las consigne en un fondo sino que las entregue directamente al trabajador. Para esta clase de situaciones que no siguen los lineamientos que al respecto ha señalado la ley laboral, existe una sanción específica que se encuentra en el artículo 254 del C.S.T. y que lo es la pérdida de lo pagado por ese concepto."
El trabajador que reciba directamente las cesantías de forma irregular puede (no de buena fe por supuesto) exigir que el empleador consigne las cesantías al fondo como debió hacerlo inicialmente, y con seguridad lo conseguirá porque a ley es absolutamente clara en eso. De allí la recomendación de no entregar al trabajador las cesantías sino consignarlas en el fondo como lo establece la ley.
Tomado de: Gerencie.com, 03 de noviembre del 2.017, Link: https://www.gerencie.com/no-debe-pagar-las-cesantias-directamente-al-trabajador.html
Las cesantías se deben consignar en el fondo de cesantías al que se haya afiliado el trabajador; sólo se pueden pagar directamente al trabajador en caso de terminación del contrato de trabajo y para adquisición de vivienda.
Casos en los que el empleador puede pagar directamente al trabajador las cesantías:
Como ya lo decíamos, existen dos casos en que el empleador tiene la facultad para entregar directamente al trabajador las cesantías:
* Terminación del contrato de trabajo.
* Inversiones relacionadas con vivienda.
La primera realmente no requiere explicación. Al terminar el contrato de trabajo el empleador debe liquidar y pagar al trabajador las cesantías a que haya lugar.
El segundo caso es un poco más complejo y está regulado por el artículo 256 del código sustantivo del trabajo y los artículos 2.2.1.3.2 y 2.2.1.3.3 del decreto 1072 de 2015 y corresponde básicamente a los siguientes casos:
* Adquisición de vivienda.
* Adquisición de lote o terreno para construir la vivienda.
* Construir vivienda sobre terreno de propiedad del trabajador o de su cónyuge.
* Ampliar, modificar y repara la vivienda propiedad del trabajador o de su cónyuge.
* Pago de hipotecas.
* Pago de impuestos que afecten realmente la casa como el impuesto predial.
Sólo en los anteriores casos el trabajador puede pagar directamente al trabajador las cesantías, y cuando el retiro sea para inversiones relacionadas con vivienda, el empleador debe verificar que el trabajador efectivamente invirtió las cesantías en lo que debía de acuerdo a la ley.
Sanción por pagar irregularmente las cesantías directamente al trabajador
El artículo 254 del código sustantivo del trabajo señala claramente que está prohibido efectuar el pago parcial de las cesantías al trabajador antes de la terminación del contrato de trabajo, salvo en los casos señalados por la ley (arriba abordados), y en caso de hacer esos pagos parciales directos, se perderán las sumas pagadas sin que se pueda repetir lo pagado, y eso equivale a tener que pagar dos veces las cesantías si el trabajador se lo propone.
La sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 42752 del 2 de abril de 2014 con ponencia de la magistrada Clara Cecilia Dueñas Quevedo manifestó lo siguiente:
"La obligación de pago de esta prestación social recae sobre el empleador, quien de conformidad con el artículo 99 de la Ley 50 de 1990 debe consignar su valor liquidado antes del 15 de febrero del año siguiente, en una cuenta individual que para tales efectos escoja el trabajador en un fondo de cesantía. Sin embargo, puede ocurrir que el empleador incurra en el pago irregular de esta prestación, esto es, que no las consigne en un fondo sino que las entregue directamente al trabajador. Para esta clase de situaciones que no siguen los lineamientos que al respecto ha señalado la ley laboral, existe una sanción específica que se encuentra en el artículo 254 del C.S.T. y que lo es la pérdida de lo pagado por ese concepto."
El trabajador que reciba directamente las cesantías de forma irregular puede (no de buena fe por supuesto) exigir que el empleador consigne las cesantías al fondo como debió hacerlo inicialmente, y con seguridad lo conseguirá porque a ley es absolutamente clara en eso. De allí la recomendación de no entregar al trabajador las cesantías sino consignarlas en el fondo como lo establece la ley.
Tomado de: Gerencie.com, 03 de noviembre del 2.017, Link: https://www.gerencie.com/no-debe-pagar-las-cesantias-directamente-al-trabajador.html
ARTICULO 4: El impuesto a las ventas en arrendamientos por intermedio de inmobiliarias
El arrendamiento de bienes inmuebles puede estar gravado con el Impuesto a las ventas o estar excluido de dicho impuesto, y si se el arrendamiento se hace por intermedio de una inmobiliaria, surge la duda de cómo debe ser el tratamiento que se le debe dar al Iva.
La inmobiliaria no es más que una intermediaria por cuanto ella no es la propietaria del inmueble, sino que actúa bajo la figura del mandato, por lo tanto se le aplican las reglas del contrato de mandato.
Significa que la inmobiliaria debe cobrar el Iva al arrendatario o inquilino en función del inmueble y de la responsabilidad del propietario del inmueble.
¿Cuándo el arrendamiento genera Iva?
En primer lugar debemos precisar cuándo se debe cobrar Iva en el arrendamiento de bienes inmuebles.
El arrendamiento es un servicio gravado con la tarifa general de Iva, excepto si se trata de inmuebles destinados a vivienda o a espacios para exposiciones y muestras artesanales, caso en el cual es un servicio excluido del Iva.
Si el inmueble arrendado tiene una destinación que no sea para vivienda, por ejemplo un local comercial o una bodega, estamos ante un arrendamiento que gravado con el Iva.
Pero el Iva se genera sólo si el propietario del local comercial pertenece al régimen común en el impuesto a las ventas.
Como la inmobiliaria no es más que una simple mandataria, cobrará el Iva solo si se cumplen las siguientes condiciones:
1. Se trata de un arrendamiento gravado con Iva.
2. El propietario del inmueble arrendado pertenece al régimen común.
Aquí nada interesa la calidad de la inmobiliaria. Si la inmobiliaria pertenece a régimen común pero el propietario del inmueble arrendado pertenece al régimen simplificado, no se cobra Iva por el arrendamiento.
Ahora pasemos a una inquietud planteada por un lector:
"¿Si una persona natural régimen simplificado arrienda un apartamento por medio de una inmobiliaria debe declarar IVA?"
La respuesta es no por lo siguiente:
1. El arrendamiento de un apartamento por estar destinado a vivienda es excluido del Iva.
2. El propietario del apartamento pertenece al régimen simplificado.
Recordemos la presencia de una inmobiliaria no tiene ningún efecto en el impuesto a las ventas en el servicio de arrendamiento.
Tomado de: Gerencie.com, 09 de marzo del 2.018, Link: https://www.gerencie.com/impuesto-a-las-ventas-en-arrendamientos-por-intermedio-de-inmobiliarias.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed%3A+gerencie+%28Gerencie.com%29
La inmobiliaria no es más que una intermediaria por cuanto ella no es la propietaria del inmueble, sino que actúa bajo la figura del mandato, por lo tanto se le aplican las reglas del contrato de mandato.
Significa que la inmobiliaria debe cobrar el Iva al arrendatario o inquilino en función del inmueble y de la responsabilidad del propietario del inmueble.
¿Cuándo el arrendamiento genera Iva?
En primer lugar debemos precisar cuándo se debe cobrar Iva en el arrendamiento de bienes inmuebles.
El arrendamiento es un servicio gravado con la tarifa general de Iva, excepto si se trata de inmuebles destinados a vivienda o a espacios para exposiciones y muestras artesanales, caso en el cual es un servicio excluido del Iva.
Si el inmueble arrendado tiene una destinación que no sea para vivienda, por ejemplo un local comercial o una bodega, estamos ante un arrendamiento que gravado con el Iva.
Pero el Iva se genera sólo si el propietario del local comercial pertenece al régimen común en el impuesto a las ventas.
Como la inmobiliaria no es más que una simple mandataria, cobrará el Iva solo si se cumplen las siguientes condiciones:
1. Se trata de un arrendamiento gravado con Iva.
2. El propietario del inmueble arrendado pertenece al régimen común.
Aquí nada interesa la calidad de la inmobiliaria. Si la inmobiliaria pertenece a régimen común pero el propietario del inmueble arrendado pertenece al régimen simplificado, no se cobra Iva por el arrendamiento.
Ahora pasemos a una inquietud planteada por un lector:
"¿Si una persona natural régimen simplificado arrienda un apartamento por medio de una inmobiliaria debe declarar IVA?"
La respuesta es no por lo siguiente:
1. El arrendamiento de un apartamento por estar destinado a vivienda es excluido del Iva.
2. El propietario del apartamento pertenece al régimen simplificado.
Recordemos la presencia de una inmobiliaria no tiene ningún efecto en el impuesto a las ventas en el servicio de arrendamiento.
Tomado de: Gerencie.com, 09 de marzo del 2.018, Link: https://www.gerencie.com/impuesto-a-las-ventas-en-arrendamientos-por-intermedio-de-inmobiliarias.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed%3A+gerencie+%28Gerencie.com%29
